SIMULEZ VOTRE ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE
Entrez les caractéristiques de votre chantieret obtenez gratuitement votre tarif d'assurance dommage ouvrage
Garantie financière d’achèvement
Depuis le 1er Janvier 2015, il est devenu obligatoire pour un promoteur immobilier d’obtenir une garantie financière d’achèvement dans le cadre d’une construction dans le secteur protégé, afin de garantir aux acquéreurs la finalisation de leurs travaux en cas de défaillance du promoteur.
Quelle que soit la taille ou le type de projet de promotion, la garantie financière d’achèvement dite extrinsèque est obligatoire pour le secteur protégé (habitation), sur les programmes de quelques logements comme pour les programmes de plusieurs centaines d’habitation. Cela n’a pas d’incidence sur l’obligation ou non de cette garantie.
Outre cette garantie financière d’achèvement, le promoteur doit obtenir selon la loi Spinetta, l’assurance dommage ouvrage liée à sa construction afin de garantir les futurs acquéreurs sur les 10 années qui suivront la réception du chantier.
De plus en plus d’organisme bancaires obligent également la souscription de la garantie tous risques chantier afin de se prémunir d’un éventuel sinistre en cours de chantier.
Cette obligation d’une garantie financière d’achèvement, appelé régulièrement GFA, concerne donc les biens relevant du secteur protégé. Cette garantie dite extrinsèque permet de garantir l’acquéreur en cas de défaillance de la société de promotion par laquelle il est passé pour réaliser un ouvrage. Tel que régie dans les articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la GFA est dorénavant obligatoire pour les secteurs protégés, mais facultative pour le secteur libre concernant la promotion de bureaux ou de commerce. Il se peut par contre que cette dernière soit demandée par l’acheteur qui pourrait y voir un risque si cette dernière n’est pas proposée par le promoteur.
Le secteur protégé concerne donc les immeubles à usage d’habitation, les maisons individuelles en lotissement.
Afin d’obtenir une garantie financière d’achèvement, le promoteur devra monter un dossier auprès d’un assureur ou de la banque pour démontrer la viabilité de son projet, l’expérience de ses dirigeants, la rentabilité du programme, son niveau d’apport en fonds propres, ainsi que l’avancement des pré-commercialisations.
Le prix de la cotisation GFA est lié à ces différentes variables ainsi que le montant de l’opération qui est réalisé. Si un promoteur peut apporter un maximum de garanties concernant sa structure et ses connaissances, il pourrait espérer un tarif plus faible pour sa cotisation GFA.
Promoteur : la garantie financière d’achèvement est obligatoire depuis Janvier 2015
COMMENT FONCTIONNE LA GFA ?
La GFA (ou Garantie financière d’achèvement) est une protection obligatoire pour l’acquéreur d’un bien immobilier, souscrite directement par le promoteur du programme. Cette garantie devenue obligatoire depuis le 1er Janvier 2015, est souscrite directement par le promoteur auprès d’un organisme financier tiers (extrinsèque) en cas de défaillance financière de ce dernier (dépôt de bilan, liquidation, etc…). Jusqu’en 2015, les garanties financières d’achèvement pouvaient encore être intrinsèques (c’est à dire garantie par le promoteur lui-même), mais cette possibilité est révolue depuis le 1er janvier 2015 qui oblige chaque promoteur à souscrire cette garantie auprès d’un établissement financier, un assureur ou une banque. Régie dans les articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la garantie financière extrinsèque est obligatoire pour les projets dans les secteurs protégés, mais elle reste facultative pour le secteur libre concernant la promotion de bureaux ou de commerce.
Le promoteur devra attester de l’obtention de sa garantie financière d’achèvement pour pouvoir prétendre à un financement auprès de la banque et surtout pour obtenir son permis de construire.
Grace à la GFA, l’acquéreur est en droit de percevoir une indemnité de la part de la compagnie d’assurance afin de pouvoir terminer ses travaux, lorsque le promoteur est défaillant.
Afin de faire jouer la GFA, les acquéreurs devront mettre en demeure le promoteur défaillant afin qu’il continue et termine les travaux commencés, en lui imposant un délai. Sans réponse de sa part, les acquéreurs pourront faire appel à un huissier afin qu’il constate l’arrêt du chantier ainsi que l’évaluation des travaux restant à effectuer sur le projet. Suite à ce passage, les acquéreurs devront faire estimer les travaux restant via des professionnels du bâtiment afin que ces derniers apportent une réponse précise de montant à la compagnie d’assurance qui sera garant de la GFA du projet. Suite à cela, la compagnie fera une proposition d’indemnisation aux acquéreurs afin que ces derniers puissent être ne mesure de finaliser leurs travaux.
Si le non achèvement des travaux, n’est visible que lors de la réception du chantier, les acquéreurs devront le notifier dans leur procès verbal de réception, afin que cette note puisse justifier à la compagnie garante qu’elle peut être appelé en garantie si le promoteur n’achève pas les travaux.
Concrètement la garantie financière d’achèvement est souscrite et fournie directement par le promoteur à l’acquéreur. C’est donc bien ce dernier qui bénéficie de la garantie afin de lui permettre de financer la fin de ses travaux en cas de défaillance du promoteur au cours des travaux. Le promoteur doit souscrire cette garantie financière d’achèvement avant l’ouverture du chantier afin que la compagnie d’assurance puisse analyser les pièces et demander des compléments d’information avant le début des travaux. La garantie financière d’achèvement sera donc opérationnelle à compter de l’ouverture de chantier, jusqu’à la fin des travaux.
Obtenez votre devis
A QUOI SERT LA GFA ?
Une garantie financière d’achèvement (ou GFA) permet aux futurs acheteurs d’être garantis en cas de dépôt de bilan du promoteur réalisant l’opération. La compagnie d’assurance qui couvre la GFA se porte alors garant vis à vis du promoteur pour verser l’indemnité aux futurs propriétaires pour qu’ils puissent terminer les travaux.
QUELLES SONT LES CONDITIONS D’OBTENTION D’UNE GFA ?
Etant donné que la compagnie d’assurance assure la viabilité du promoteur, les éléments importants concerneront surtout la viabilité financière de votre projet (détails des coûts et des recettes avec vérification de la trésorerie nécessaire pour la réalisation de l’opération).
Les assureurs regarderont également les pré-commandes que vous avez déjà enregistrées sur la programme, ainsi que l’ensemble des garanties que vous pourrez apporter en tant que société ou auprès de vos différents actionnaires (cautions personnelles, cautions solidaires, etc…).
GARANTIE FINANCIERE D’ACHEVEMENT INTRINSEQUE
Par le passé, les promoteurs pouvaient d’eux-mêmes s’auto garantir financièrement. Cette pratique à disparu depuis le 1er Janvier 2015, obligeant les promoteurs à obtenir une garantie financière d’achèvement auprès d’un organisme extérieur (assureur ou banque). Ce changement a également imposé aux promoteurs d’obtenir la confirmation de cette garantie pour la signature de leur vente, afin que le futur acquéreur soit garanti et rassuré lors de l’achat.
QUEL EST LE PRIX DE LA GFA ?
En fonction des garanties que vous pourrez apporter sur votre dossier GFA, vous aurez un prix plus ou moins intéressant en fonction des risques que vous faites encourir à la compagnie garante. On peut estimer que les taux sont en moyenne de 0,8% du coût des travaux TTC, sachant que ce taux peut varier d’un projet à l’autre et d’un promoteur à l’autre selon les garanties apportées par ce dernier.
A QUEL MOMENT SOUSCRIRE LA GFA ?
Afin de connaître le plus tôt possible le coût de votre GFA, nous vous invitons à nous contacter dès que vous avez l’ensemble des éléments concernant votre opération (société de promotion, détail de l’opération, détail du financement). Nos partenaires sont aujourd’hui en mesure de nous répondre très en amont d’un chantier, afin de mieux vous permettre de planifier vos coûts.
QUELLES SONT LES ASSUREURS GFA ?
De moins en moins de compagnies d’assurance françaises proposent ce jour cette garantie. Nos équipes ont sélectionnées des solutions françaises et étrangères pour garantir vos GFA. L’ensemble de ces compagnies sont acceptées par les organismes financiers lors du montage de votre dossier.
RETROUVEZ D’AUTRES GARANTIES POUR VOTRE CHANTIER
La garantie de dommage ouvrage est constituée de plusieurs garanties facultatives qu’il est bon de connaître afin de mieux appréhender vos besoins en fonction de votre risque. Nos équipes sont à votre disposition pour évaluer avec vous les besoins de votre chantier te les garanties qu’il serait intéressant pour vous de contracter pour votre projet.
CNR
Garantissez votre responsabilité décennale en tant que constructeur non réalisateur
PNO
Pensez à garantir votre ouvrage dès le passage en clos et couvert de votre bâtiment
